近日，滨江集团发布2018年业绩快报，数据显示，2018年，滨江实现营业收入210.50亿元，较上年同期增长52.83%，实现营业利润41.53亿元，较上年同期增长41.03%。但在同期，滨江归属于母公司所有者的净利润为12.21亿元，较上年同期下降28.62%，基本每股收益也从0.55元下降至0.39元，同比下降29.09%。

对此，滨江解释称，净利润下滑主要系对安远控股的应收款单项计提资产减值准备，以及年度有息负债的增加，使财务费用出现较大增长所致。

作为浙系房企代表企业，滨江集团2008年完成上市，并在2010年就突破百亿销售规模，然而在2015年提出2018年千亿目标之后，其积极推进的全国化布局进展却并不顺利。随着上述这则滨江深圳工改往事再度被牵出，其千亿发展失速的症结逐渐显现出来。

入局深圳工改，遭遇政策变化

2016年8月，滨江集团与安远控股达成合作意向，共同投资深圳滨安房地产开发有限公司(简称“深圳滨安”)开发深圳龙华区旧改项目。其中，滨江集团持有70%股权，安远控股持有30%股权。

根据双方的合作协议，土地使用权证的办理、项目更新改造开发手续的办理、项目开发主体及开发安排等事宜由安远控股及深圳滨安、深圳新润先科有限公司负责，而滨江集团则向安远控股提供共计11.6亿元的信托贷款。

由此，滨江集团进入了深圳市场。公开资料显示，该宗项目位于深圳龙华区羊台山山麓，布龙路的西侧，龙观快速路北侧，占地面积约10万平方米，属于工业用地，带有住宅建设指标，按工改规定，项目有30%的商务公寓指标。

这宗项目虽然是一宗工业用地，但对于无法通过招拍挂或者旧改进入深圳的企业来说，这也算是一块不错的“敲门砖”。世联行曾发布过一组数据显示，截至2016年底，至少60家外地开发企业(主要为北上广及珠三角周边城市的大中型开发企业)因无法通过招拍挂或介入旧改来抢滩深圳市场，只得另辟蹊径通过合作、收购等多种形式涉足工改市场，以此进入深圳旧改市场。

彼时，企业“疯抢”工改项目的原因在于，工业用地地价便宜，产权单一。而且当时政策宽松，工业用地在功能改变、规划调整上有很大空间，不少项目将工业用地中一定的研发用房转化为居住功能，并打造成住房项目推售。

然而，在2017年底，深圳发布了《深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)》，被业内人士称为“深圳史上最严工改政策”，企业希望通过工改之名行房地产售卖之实的渠道，基本被斩断。文件要求，普通工业用地或新型产业用地不得建成“类住宅化”，禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。

这使此前炙手可热的深圳工改项目蒙上了一层阴影，滨江手中的工改项目也不例外。对此，深圳世联行(SZ：002285，简称“世联行”)地产顾问股份有限公司首席工改顾问董极分析道：“深圳政府对单纯的工改项目抓得很严，在产业这一块审批的内容要求非常高，所以会导致项目的时间周期延长，工改这块整个市场都降温下来了，未来推动难也会是常态。”

工改项目“踩雷”困局之下，滨江集团选择了退出。2018年3月21日，滨江向安远控股提供的11.6亿元信托贷款届满。3月23日，滨江决定收回该笔资金。4月20日，滨江集团向浙江省高级人民法院提起诉讼，称因安远控股未能提供令人信服的还款计划，要求安远控股立即归还融资款本金、截止 2018年3月21日的未付融资/借款利息和诉讼费用合计 13.07亿元，并以每日38.6667万元标准支付自2018年3月22日起的欠款利息，至债务全部还清之日。

最终，经由浙江省高级人民法院主持调解，双方达成协议，以滨江集团计提7.24亿元的坏账准备告终。这笔计提账目最终成为2018年滨江净利润下滑的主要原因之一。

安全优于规模，滨江千亿失速

事实上，深圳工改政策的变化只是滨江选择退出的导火索。业内人士指出，一直强调“安全大于规模”的滨江，可能看到了一些不稳定因素。

对于滨江退出的原因，深圳市合一城市更新集团执行董事、总经理罗宇指出，企业要在深圳做好工改项目除了必须要有的产业招商、运营能力之外，找到中长期的低成本资金去置换早期的高融资成本资金，也是必须解决的问题。

世联行副总裁袁鸿昌表示：“在楼市信贷收紧的政策背景下，房企融资比较困难，滨江退出工改项目或与其自身的财务状况相关。”

2016年之前，滨江集团在投资策略上实施“保持现金流、降低负债”的保守发展策略，在楼市高歌猛进的年代里，这让其与规模失之交臂。而在2017-2018年间，滨江集团董事长戚金兴多次对外表示对“规模”的重视。按照具体的计划，滨江集团将以2018年起飞、2019年腾飞、2020年平飞的速度来扩张规模。戚金兴对于“起飞、腾飞、平飞”的解释分别是：回笼资金和拿地资金比例为1：2时称作起飞，比例为1：1时称作腾飞，1：0.5-0.7时称作平飞。

按照此定调，2018年，滨江势必要用更多的钱来拿地。据多家媒体报道，2018年，滨江新增项目26个，2017年这一数据是20个，2016年是13个。

积极补仓通常与加杠杆相伴相生，滨江亦如是。据滨江集团2018年三季度财报显示，截至2018年9月30日，公司负债总额670.01亿元，资产负债率为79.5%，比2017年同期上升6.76%;同时，有息负债为250.19亿元，净负债率由上年年末的-4%上升至118%。

此外，2018年前三季度公司经营活动现金流量净额为-102.9亿元，系2018年前三季度公司支付的土地款较多所致。

滨江集团2018年三季度现金流量表 来源：东方财富网

对此，滨江集团回复媒体称：“滨江集团的有息负债处于行业倒数水平，在房地产行业中相对偏保守，其中，公司2016年底的净负债率为-14%，2017年年底为-4%，负债水平极低，故公司从2017年开始适度增加了负债。”

对于混迹商界数十载的戚金兴而言，这一切恐怕早已在掌握之中。由此来看，滨江退出深圳工改的举动或更多是出于“财务安全”的考量。

值得一提的是，在“不想负债太多”的理念之下，2018年，滨江主动将销售业绩从千亿调整至850亿元，将13个具备开盘条件的新项目推延至2019年一季度开盘。

深圳旧改推进困难

上述深圳工改项目失败之后，滨江在深圳开发的另一宗旧改项目也充满了不确定性。

2017年6月份，滨江集团与深圳市爱义福鑫投资控股有限公司签订《合作开发协议书》。根据协议约定，滨江集团将收购深圳市爱义房地产开发有限公司48%的股权，收购完成后，项目公司股权结构如下：滨江持有48%股权，爱义福鑫持有47%股权，孙涛持有5%股权。

三方将通过项目公司合作开发位于深圳市龙华区的旧改项目。项目合计开发建设用地面积约4.8万平方米，合计计容建筑面积预计约为29.4万平方米。

蓝鲸房产向当地多位业内人士了解到，目前该项目进展缓慢。多位业内人士此前曾对蓝鲸房产指出，旧改项目开发不仅是一个更新产品的过程，也需要倚靠本地政策、政商关系等共同协作。作为外来者，滨江在深圳市场显然不具备这种优势。

除此之外，深圳市多变的旧改政策也让旧改项目开发颇为棘手。如2017年，深圳市规土委下发了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，要求旧住宅需100%业主同意才能拆除。罗宇表示，深圳目前对城市更新拆迁补偿还无统一标准，完全靠市场谈判解决，而拆迁居民要求也不一样，所以拆迁难度会相当大。

在一系列难题面前，注重安全的滨江对这宗旧改的态度如何?对此，滨江集团回复蓝鲸房产称：“目前项目已顺利完成城市更新立项手续，正处于专项规划报批与审查阶段。”

同时，滨江集团表示：“一线城市仍然为公司所关注并看好，不过近几年一线城市因为政策调控等诸多原因，持续、高速拓展会有难度，并且这也是所有房企所共同面临的问题。公司会积极关注一线市场，如有合适机会，我们仍然会继续获取项目。”

早些年坚持扎根浙江大本营发展策略的滨江集团，在房地产市场转冷的行情中走向全国布局，然而，在近两年不惜以高负债冲刺规模的进程下，仍错失了“千亿”速度，这对其的打击不可谓不小。进入2019年，其会继续冲刺还是保守前行?

文|王洁