险资，顾名思义，就是保险资金。一般我们提到险资，指的是保险公司的资本金、准备金。保险资金的运用是有一定范围的。根据相关政策的规定，保险资金应该运用到以下几种形式中：(1)银行存款;(2)买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券;(3)投资不动产;(4)国务院规定的其他资金运用形式。

而在这种四种投资形式里，不动产一直是备受险资青睐的，也是重仓投资的对象。而在不动产中，又有一种类别最近更是火到不行，这就是——物流地产。

从兴起到爆发

物流地产兴起于美国，是由美国企业普洛斯首先创造的。最早的物流地产是根据企业的需求去选择合适的地点，并根据企业发展所需储藏和存放的物资来进行建造物流设施。物流地产主要包括物流仓库、配送中心、分拨中心等。发展到今天，物流地产不仅仅是物流仓库的代名词，还已经包含了为客户提供物流基础设施开发和相关配套的物业管理服务，例如园区租赁、园区运营、基金运营等等。

目前我国高端物流设施供给每年新增的缺口在200万平方米左右，预计至2020年，我国物流设施需求规模缺口将达到1亿平方米，而供应量则只能勉强达到5600万至6600万平方米。因此，可以说从现在开始的相当长的一段时间里，我国物流市场将一直处于供不应求的状态中。

如此迅猛的态势很大程度上得益于电商行业的飞速发展。目前，日均10亿订单的快递业务是物流地产最大的助推器。而电商行业的发展势头只增不减，可以想见物流地产热火朝天的局面将在未来得以持续。

从收益的角度来看，近些年住宅和商业地产颇有偃旗息鼓之势。而物流地产的租金却一直表现坚挺。2017年的数据显示，北上广深四个一线城市的二手房租金回报率分别为1.49%、1.59%、1.53%和1.92%，写字楼则在5%左右，而这几个一线城市物流地产基本收益在6.5%-7%，高端物流地产的回报则高达8%。很明显，在收益方面，物流地产完胜住宅和商业，也意味着越是高端成熟的物流地产越会带来稳定增长的收益。

险资跑步加入战局

近期由中国保险资产管理业协会主办的保险资金物流地产投资策略工作交流会上，就有业内人士表示，物流地产回报率高、行业发展潜力大，且行业特征与险资的投资特点非常匹配。

险资可投资规模大、久期长，方式灵活，物流地产虽然年化回报率高于其他类型的地产，但所需的时间周期却很长。正因二者的匹配度较高，保险资金中的另类投资正在逐步把关注的目光从商业不动产和城市综合体转移到物流地产和物流企业。

一位大型保险公司高管就表示：物流地产是险资的重要配置方向。随着中国电商的发展，商业经济下沉到三四线城市甚至乡村，我们非常看好物流行业的前景，而且除了自持物流地产之外，我们也投了很多物流公司。

其实在部分险企跑步进入物流地产行业之前，已经有很多大型险企在几年前就参与战局了。

2013年，中国人寿就在其业绩发布会上宣布与国内知名电商平台签署了战略合作协议，利用保险资金支持仓储和物流建设。2017年，二者的合作又进了一步，共同设立仓储基金，规模为85亿人民币。2018年，中国人寿再下一城，与物流业巨头普洛斯联合发起设立约100亿元的收益增值型基金，用于国内一二线核心城市增值型物流地产的投资。中国人寿和普洛斯合作成立的这支基金也是国内物流行业最大的收益增值型基金。

除了中国人寿，中国平安在物流地产上也是早有布局。2018年，中国平安就宣布旗下平安不动产与普洛斯建立战略合作关系。除了在物流地产早早布局之外，中国平安还进入申通、顺丰等物流企业的早期股权投资中，可谓布局周全。

而在境外物流地产的布局，中国平安则更早一步。2015年，中国平安与美国Blumberg InvestmentPartners成立地产合资平台，致力于美国的长期优质租赁资产，初始投资组合就包含了多个美国核心城市的全新物流资产，项目总价值超过6亿美元。

其他险企的动作还包括：2018年万科的物流地产投资基金合伙人发生变更，变更后最大的持有人是泰康人寿，2016年，中国保险投资基金与招商局资本共同发起成立规模为50.08亿元的仓储物流基金。可以想见，未来，险企会继续在物流地产业上演大肆收购投资的戏码。

投资者是否还有机会

其实不止险企和电商，房地产巨头和国外资本也早已相中物流产业这块肥肉。

机构之间击鼓传花，今天你做东，明天我操盘，赚得不亦乐乎。个人投资者是否还有参与物流地产的机会呢?

答案是：有的，以房地产投资母基金的方式来参与物流地产是个人投资者为数不多的机会。

房地产母基金具体指的是通过投资多支子基金，再间接投资到多个优质地产项目中去。通过投资多个子基金、多个个体项目，从而起到分散风险、降低门槛、优化回报的目的，更好的抓住新时代地产投资机遇，实现风险可控，回报可期。

房地产投资母基金还可以做到跨地域、跨类型、跨风格投资。

跨地域：通过子基金的投资地域不同，母基金的投资范围可以包含国内外的核心城市和区域，做到全覆盖，重点投资。

跨类型：根据子基金的投资类型不同，母基金可以覆盖办公地产、商业地产、住宅地产、物流地产、共享办公、长租公寓等多类型的项目中。

跨风格：不同的基金投资风格不同，有的倾向于核心型，投资于核心城市的核心地段的高品质物业;有的倾向于机会型，涵盖对城区老旧物业的增值改造等。母基金都可以将这些类型囊括其中。

当各种机构资金跑步进场，争相角逐物流地产的时候，个人投资者不必场外观望，完全可以通过母基金的形式，参与这场盛宴，共襄地产业的下一个盛举。母基金，才是个人投资者决胜未来的聪明选择。

文|宜信财富