5月23日，佳兆业集团发布公告称，发行4亿美元年利率11.5%，2023年到期优先票据。事实上，从2018年底开始，佳兆业集团已进行了4次美元优先票据融资，除掉这次，分别是发行1亿美元10.5%二零二一年到期可换股债券; 4亿美元11.75%二零二一年到期优先票据; 3.5亿美元11.25%二零二二年到期优先票据。合计12.5亿美元，成本最低为10.5%。

佳兆业集团最近几次发行票据的利率均超过了10%，超过业内平均水平，公司的融资压力不算乐观。

佳兆业集团素来拥有“旧改王”的称号，受负债率畸高问题困扰已久，今年年初公司还定下了降净负债率到200%以下的目标。如此高“代价”的融资也说明佳兆业非常“缺钱”。这时需要特别关注公司的销售情况，一旦销售下滑，资金周转可能会出现不小的问题。

以新债还旧债

票据利率高低，是市场根据公司的风险评估作出的判断。房地产企业的债务结构及短期债务占总债务的比重等，直接影响其融资成本，房企都希望能降低1年内到期的债务比重，从而降低融资成本。

截止去年末，佳兆业集团的现金及银行存款账面值约为229.24亿元，而集团的总借款约为1087.66亿元，其中须于1年内偿还的为169.66亿元，账面资金并不富裕，想法子处理短期债务或是公司当下刻不容缓的事情。

就在佳兆业集团新发行超高利率票据进行融资的同时，公司还宣布进行回购。5月20日，有媒体报道称，佳兆业首席财务官刘富强于投资者电话会议上表示，公司计划回购2.5亿美元2020年6月到期债券，并将回购1.5亿美元12月到期债券。

佳兆业集团管理层表示，回购这些票据有助改善集团的资本结构、降低利息支出以及进一步提升公司的债券表现。

在缺钱的现状下，以新债还旧债，这样虽可暂时缓解公司的短期债务压力，但长期来看，偿债压力不容小觑。

而且佳兆业此次新发行的票据利率为11.5%，要赎回的票据利率为7.25%，借钱成本更高一些。这一通操作，看似优化了债务结构，实则加大了公司的融资成本。

超高负债率系“旧改”的锅?

自四年前“锁盘”风波以来，佳兆业集团便常年与超高负债率相伴。ifind数据显示，自2014年以来，在香港市场138家内地房企中，佳兆业集团的净负债率便一直稳居前五，2017年净负债率登顶。

2018年年报显示，佳兆业集团净负债率虽然较上一年底的300%下降了64个百分点至236%，但在行业内仍处于较高水平。

而究其净负债率畸高原因，与佳兆业集团定位“城市更新”分不开。

财经评论员严跃进向新浪财经表示，“从旧改项目来看，往往融资的规模比较大，而且拆迁的成本很高、周期过长，这或会影响此类项目的债务偿付能力。从佳兆业的发展角度看，未来类似旧改项目依然会继续，尤其是现在集体建设用地动拆迁是一个很大的市场，类似企业或也会积极研究此类新的投资领域。”

在今年3月的业绩发布会上，佳兆业执行董事郭英成表示，公司在努力降负债，争取在2019年将净负债率降到200%以下，这是董事局定的目标。而以目前高利率、高频率的发债动作，为这一目标又增添了几分不确定性。

此外，2018年，佳兆业集团的合約銷售为700.59亿元，2019年，公司的合约销售目标为875亿元。而今年前四个月，佳兆业集团的总合约销售约仅为205.32亿元，今年的销售任务完成了2成多。