在A股房地产公司中，华侨城无疑是特殊的一家，其以文旅地产、主题公园运营者的形象独立于房地产江湖。

多年来，华侨城也一直在淡化自己的房地产标签，甚至在财报中亦未公布房地产销售数据。但这引起了一部分股东的不满，也让市场对于华侨城的定位和估值，出现摇摆。

公司的具体运营似乎也有加强房地产开发的势头。从营收来看，房地产业务占比近59%，相比其他房地产公司90%的占比，转型已有成效;但对致力于文旅和主题公园运营的华侨城来说，59%的占比较2017年的55%又有回升。

2018年，华侨城投资和拿地积极，净负债率同比大升至84.3%，显示在开发业务上的进取之意;受益于央企融资的便利，有券商认为公司仍有加杠杆的空间。

看来，华侨城还将在房地产和文旅运营、服务上并进很长时间;房地产转型真正的文旅运营并非易事;不过，对于投资者来说，只要公司营收和利润持续上升，总归不是坏事。

销售数据成谜

地产开发业务是华侨城营业收入中最重要的部分，但在年报中，关于地产业务的数据很少。

根据华侨城2018年财报，去年实现营业收入481.42亿元，同比增长13.7%;利润总额154亿元，同比增长20%;归属于上市公司股东的净利润为105.89亿元，同比增长22.52%。

其中，旅游综合业务实现营收196.57 亿元，同比增长6.08%， 毛利率为46.34%，同比增长4.02%。

房地产开发业务方面，2018年公司共计签约销售206.18万平方米，实现营收280.45亿元，同比增长20.06%，毛利率68.79%，同比增长13.54%，毛利率领跑行业。

这组数据中，没有出现房地产公司一般都会公布的销售数据。根据海通证券研报，2018年公司全年实现签约销售金额596亿元，同比增长 21.8%，回款达566.8亿元，同比增长18.8%;另据招商证券称，华侨城销售金额约600亿元，同比增速40%;中信建投的数据则是500亿左右。

可见，主流券商们也没掌握华侨城的真实销售数据。在4月24日华侨城股东会现场，有股东提问称，作为公司最重要的主营业务，为何财报中没有年度销售金额、签约单价、拿地款等关键数据，销售面积数据也不完整?

股东认为，信披不充分也让外界对华侨城业务发展战略认识不清晰，是应该把华侨城当成地产股还是旅游股来进行估值?

华侨城管理层表示，未来将会加强信息披露的管理。董秘关山承诺，2019年将逐步在月度、季度披露更多的信息。

记者注意到，第一季度报告中，关于房地产运营的数据，华侨城也只是公开了新增土地储备的情况。

对华侨城来说，2018年其在投资上非常进取。截至2018 年底，公司土地布局城市达到28个，旅游综合及房地产的累计土地储备面积为2378.69万平方米。新增待开发计容建面1382.5万平，同比增长138.3%。

这让公司的净负债率大升。银河证券研报显示，公司截至去年末资产负债率和净负债率分别为73.8%、84.3%，分别较2017年提高了4个百分点和31个百分点，主要受拿地力度加大的影响。

新一轮增长开启?

从2018年的营业构成来看，公司营业收入主要来自旅游综合业务，占比40.83%;房地产开发业务，占比58.35%。

借助文旅和地产的协同效应，华侨城的总体盈利高于同业。近五年，公司毛利率均维持在50%以上，远高于其他龙头房企。

对于2018年房地产收入的上升，多数券商和投资者还是持乐观态度。浙商证券指出，公司2018 年显著加强销售拿地速度，预收账款与存货规模同时扩张，周转提速，新一轮成长周期开启。

此外，华侨城借助地产+文旅的协同效应，不断拓展文旅资源。

2015年，公司在“旅游+地产”创业模式的基础上，探索出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”创新发展模式。

在出售一些地产业务的同时，华侨城加速对文旅产业的布局。过去两年，华侨城通过增资扩股方式入股云南世博、云南文投，还在无锡、衡阳等地签约文旅、度假项目。目前，华侨城已在全国获取30多个文旅项目。

2018年，公司旅游业务共计接待游客4696万人次，同比增长16%。

银河证券认为，旅游板块今后有望持续发力，并且随着旅游业务规模扩大，在“旅游+地产”的开发模式下，进一步凸显拿地优势，以低价稳步扩张，利润优势明显。

不过，市场和投资者希冀的新一轮增长，短期内大概率还将来自房地产业务;文旅业务的前景，还没有特别清晰。

中信证券便指出，华侨城的风险因素则在于，旅游业务增长缓慢，面临竞争加剧;随着公司拓展增加，公司地产业务的高毛利率可能很难维持。