“目前市场有回暖迹象，但相对来说还不是特别乐观。”

3月29日，深圳控股有限公司(00604.HK，以下简称深圳控股)副总裁董方在2018年业绩发布会上多次表示，今年房地产市场情况不是特别乐观，基于稳健的预期，2019年合同销售目标为180亿元，比上年实际销售额增长10%。深圳控股共拥有可售货值362亿元，这就意味着，预计去化率约为50%。

年报披露，深圳控股2018年实现营业额166.43亿港元，同比上涨62.3%;毛利润59.71亿港元，同比上涨68.1%;权益股东应占溢利34.15亿港元，同比下降31%。

通过对深业中城、泰富广场、观澜玫瑰苑、博丰大厦四个项目进行大宗交易，深圳控股全年实现合同销售面积约57.1万平方米，合同销售额约164.5亿元，同比增长43.1%，“踩线”完成了年初定下来的150亿元销售目标，却并没有达到年中上调至200亿元的预期。

董方解释称，去年中期上调目标是基于当时的市场情况而定，但是深圳731政策的出台使得很多客户处于观望状态，去年深圳控股的主推产品——深业中城和泰富广场的公寓也恰好在政策调控范围内，所以销售情况受市场影响比较大。“泰富广场和深业中城的公寓去化确实不是很理想，比预期差很多，(去化率)大概是20-30%。”

尽管目前深圳房地产市场出现回暖迹象，但董方认为，今年市场相对来说还不是特别乐观，限售、限价政策也没有出现实质性放松。再加上受整体经济状况的影响，董方表示，2019年深圳控股会选择相对稳定谨慎的定位，180亿元的销售目标是一个适度的、有信心完成的目标，符合实际情况。

2018年，深圳控股的净负债率为54.2%，维持在较低水平。面对加杠杆问题，深圳控股显得较为保守。深圳控股执行董事、副总裁刘崇表示，如果需要扩张，深圳控股有足够的加杠杆基础，包括稳健的财务政策、较低的净负债率、足够的授信额度等，可以随时根据需要发超短期融资券以及相关的资产证券化模式。

作为深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司，深圳控股求“稳”的态度还表现在土地扩张方面。去年，深圳控股以29.1亿元在深圳、武汉、长沙、成都仅获取4块土地，计容建筑面积约63.3万平方米。2017年，深圳控股同样也只是获取4幅土地，新增建筑面积超过25万平方米的土地储备。

截至2018年底，深圳控股的土地储备规划总建筑面积约628万平方米(权益部分568万平方米)，计容建筑面积467万平方米(权益部分420万平方米)，其中一二线城市占比约63%，大湾区占比约60%。

问及今年是否会延续大宗交易的模式，董事会主席吕华表示，如果市场散售比较好，还是倾向于散售，尤其是公寓。由于写字楼现在处于过剩的状态，并没有出现回暖，所以对于写字楼这种面积比较大、价格比较高的标的物来说，大宗交易依然是个很重要的渠道。“我们仍在积极寻求大宗交易的机会。”

以下为深圳控股2018年业绩推介会部分问答实录，董事会主席吕华，副总裁刘崇，副总裁董方作答。

1、深圳控股可售货值362亿元，货量很充足，但是2019年销售目标是180亿，增长率约10%，去化率50%，为什么会做出这样谨慎的目标?

董方：2019年选择相对稳定谨慎的定位，主要有三个方面原因：第一，从去年10月开始，全国尤其是货值主要所在地深圳的市场进入低迷状态，市场目前有回暖迹象，但是相对来说还不是特别乐观。第二，从政策角度，两会刚刚过去，强调“房住不炒”，深圳限售、限价政策没有实质性回暖，只是现在有个小的放松。第三，从去年下半年开始，整体经济状况不是特别乐观，在这个大的基调下，我们想保持谨慎状态。我们定了50%的去化率，认为是一个适度的也有信心做到的目标，比较符合实际情况。

2、公司的净负债率为54.2%，今年有没有计划加杠杆，加到什么程度?

刘崇：深圳控股一直保持比较稳健的财务政策，至于会不会加杠杆，如果我们需要扩张，我们有足够加杠杆的基础，基础就是有比较稳健的财务政策，有比较低的净负债率，同时我们跟银行有十分密切的合作，有足够的授信额度，我们可以随时根据需要发超短融以及相关的资产证券化的模式。对于融资能力，管理层是非常有信心的。

3、去年深圳项目毛利率比其他城市低，想问下这是什么原因?

吕华：深圳项目的毛利率普遍高于外地项目，特别是三四线城市的项目。去年深圳项目毛利率之所以比较低，是因为深圳控股的很多项目是原来母公司通过注资的方式注入的，当时是按照市场价格进行评估的，现在计算毛利率的基础是以注入时候的市场评估价来计算，这样一来有相当一部分利润已经被母公司拿掉，所以深圳项目的毛利率比较低。实际上39.7%的毛利率已经超过市场的平均水平，这与这些年房价上涨有一定的关系。

4、今年大宗交易的模式是否会延续?

吕华：去年依靠大宗交易完成全年交易目标，主要是因为去年10月后深圳市场出现低迷，特别是731政策出台后，对公寓产生比较大的影响。可以说去年做大宗交易是为了完成任务被迫去做这个事情。现在反过来看，大宗交易的价格实际上也没有比市场上销售价格有特别大的优惠，应该说还是在市场可以接受的范围之内。今年是不是还做大宗交易，我们是这样看的，如果市场散售比较好的话，我们主要还是散售，特别是公寓这一块，如果不好的话，有大宗交易的机会我们也不放过。

但是写字楼在深圳市场比较低迷，虽说今年年初舆论放松，整个市场有所回暖，但实际上写字楼跟住宅和公寓是有区别的，特别是住宅。写字楼现在处于过剩的状态，并没有回暖。对于写字楼这种面积比较大、价格比较高的标的物来说，大宗交易仍然是个很重要的渠道，大宗交易还是有很多优势的，这一块我们仍在积极寻求。

5、去年年中，管理层将全年销售目标从150亿调高到200亿，但是去年销售额是没有完成目标的，主要是因为市场原因吗?当时调高的主要原因是下半年将推出泰富广场和深业中城两个项目，当时这两个项目的实际去化率是多少?今年的销售目标跟去年200亿相差20亿，是因为对今年市场比较悲观吗?

董方：调高是基于当时的市场情况，但是731政策非常严厉，住宅3年限售，公寓5年限售，去年最重要的产品是深业中城和泰富广场的公寓，正好处于限售政策的范围内，所以受市场影响特别大。上半年深业中城的客户反映特别强烈，而且购买欲望也很强，但是新政推出后，很多客户处于观望状态，所以政策调控对产品打击非常大。但是相对年初的目标还是有比较大的增长。今年180亿目标也是基于市场目前回暖，相比去年上半年市场又还不是特别好，结合去年和现在的经济状况，政策没有实际性的放松等情况定的，定一个稳健的、可以完成的目标更合适。