经历漫长的7、8月淡季之后，深圳楼市在8月的尾巴迎来房地产的传统旺季“金九银十”。上周，接连有四个项目火热开盘，销售破百亿元。

8月29日晚间，龙华新盘华盛珑悦推售370套住宅新房，成交186套，去化率约50%;一天之后，光明勤诚达正大城二期开盘，推售308套65—110平方米住宅产品，首日销售287套，去化超9成;8月31日，位于福田上沙的中洲滨海商业中心开启线上选房，共推出1953套公寓，半个小时内售出800多套。

其中，得到最多关注的无疑是景田网红盘天健天骄。上周六在深圳前海华侨城JW万豪酒店开盘，以均价10.5万元/平方米的价格，推售南苑515套90-169平方米住宅产品。

当日，天健天骄售出410套，去化约8成，销售金额超过50亿元。在毫无折扣，且需另外交纳额外6千元/平方米精装修费用的情况下，这样的成绩实属惊人。可见，开发商看准了客户的心理，才有这样的勇气。

天健天骄位于莲花路与景田路交汇处西南侧，占地面积3.4万平方米，总建面约30万平方米。该项目自带一所9班幼儿园，配建30班6年制荔园外国语小学(北校区)，荔园作为深圳老牌名校自然为项目增加一定吸引力。不过项目初中学区为福田区科技中学，其教育水平较为一般，排中等水平。

项目距离地铁2号线、9号线景田站400米，周边有北环大道、香梅路、红荔西路以及新洲路围绕，紧邻福田中心区及香蜜湖豪宅片区。无论是从轨道交通还是驾车出行来看，项目的交通出行都十分便利。天健天骄虽说不至于与香蜜湖平起平坐，但区位优势相对而言还是非常明显。

得益于紧邻香蜜湖的优势，天健天骄产品打造上突出高端定位，对外宣传口径上也强调豪宅说法，但仍有几个缺点较为值得注意。一是楼盘南北两个方向各有一加油站，影响观感;二是中学学区为福田科技中学，排名较为一般;三是户型结构虽然方正、四平八稳，然而实用率不高，90-122平方米仅做两房，169平方米做三房。

周边二手房均价在7万元左右，如缔梦园二手房均价约为7.2万元/平方米、万科金色家园二手房均价8.5万元/平方米，且楼龄普遍超过15年，大部分为2000年前后开盘项目。相较之下，加上精装修费用近11万元/平方米，总价区间在821-2146万元/套的天健天骄并不存在明显的限价红利。

从户型销售数据来看，169平方米大户型产品被一扫而光，侧面说明深圳的高端改善型置业需求远远未能得到满足。天健天骄得到市场认可的条件主要在于，在整个片区内，很长一段时间都没有新房入市，占据优势地理位置，推出恰当的、符合市场需求的产品的天健天骄，再加之以小学学区的利好，不得到市场抢购都难。

改善型项目开盘的火爆程度，揭示出当前深圳房产交易市场的火热程度，而天健天骄则是代表高端改善置业交了一份高分答卷，深圳的房地产市场仍得到广泛的认可。

而与高端改善型置业相对应的刚需盘，在这个周末也放出了一个代表性的项目，即位于光明新区长松路与元圳路交汇处的勤诚达正大城二期。

项目总建筑面积约87万平方米，集住宅、公寓、写字楼、商业等多种业态为一体。配建有2所幼儿园和1所九年制公立中小学——华中师范大学附属光明勤诚达学校，计划于今年9月份投入使用，教育配套较为完善。

勤诚达正大城二期距离距离最近的地铁站6号线长圳站约1.8公里，轨道交通出行便利程度一般。自带有约8万平方米商业，将打造成K+Plaza商业空间，已引进沃尔玛、万达IMAX影院等。项目周边多为旧改项目，仍处于发展阶段，整体区域将得到较大改善。

正大城分四期开发，一期于2018年7月开盘入市，均价约为4.55万/平方米，不过由于户型设计上缺乏吸引力、市场较冷等原因，销售情况并没有达到此次的热度。此次二期以5.1万元/平方米的价格推售308套65—110平方米住宅产品，虽然价格明显高出于去年开盘项目一期一大截，反而遭到市场抢购。

这一方面是由于在今年6月份举行的深圳“史诗级土拍”上，光明两宗地块楼面价均已超过4万元/平方米，使得市场对于光明的信心激增;另一方面，正大城二期项目户型设计方正合理，功能分布科学、空间利用充分，使用率高达84%，产品优势明显，一改项目一期的不足之处。

总价区间主要在330-580万元之间，100多万元的首付也是刚需所能承受的价格范围之内，优势的产品自然能得到市场的认可。此外，同时间内光明可选择新盘较少，大部分项目都需要等到明年中旬方能入市，期间甚至有开发商放出消息预计明年均价约6万元/平方米。正大城缺乏同类型竞争对手，也是促进正大城销售的原因之一。

不过，市场并非缺乏理智，深圳楼市向来都是用钱来投票，龙华壹城中心隔壁的华盛珑悦销售情况就实属一般。该项目备案住宅855套，均价6.5万元/平方米。此次推售370套产品，仅售出186套。

项目距离地铁站较远，配套依赖壹城中心，但定价明显高于壹城中心，同片区项目竞争较大。另一方面，其产品设计上主推大户型，总价过高，定位有所偏差。不过总体而言，首日5成的去化率，在当前的市场情况下仍算是不错的成绩