近日，合一城市更新集团董事总经理罗宇在《2019年城市更新白皮书》发布会上透露，自2009年深圳城市更新办法颁布以来，城市更新发展进入快车道，去年底合一集团针对100多家开发企业及金融机构进行了调研，数据显示参加访谈调研的地产商拥有城市更新项目货值近2万亿元，金融机构在深圳城市更新项目所投放的资金超过1千亿元。

纵观深圳城市更新历史，从2009年开始可以划分为三个发展阶段。第一阶段是2009-2013年的启动阶段，城市更新办法、城市更新实施细则、1+6等政策相继出台。

第二阶段是2013-2016年，城市更新政策法规不断完善，如2014年出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，提出小地块更新等等;第三阶段是2016年以后的变革阶段，由于政策带来诸多变化，行业波动更加剧烈，呈现出强区放权、工改工回归产业等典型特征，城市更新走向新时期。

“十三五”规划期间，深圳城市更新新增计划立项规模为35-50平方公里。截至2018年底，新增计划立项拆除范围已经达到16平方公里。如果按照下限计算，意味着深圳还有19平方公里的新增计划立项拆除范围。

罗宇认为，这19平方公里无疑是2019年到2020年的机会，城市更新的空间依然很广阔。到去年为止，深圳共有746个城市更新项目计划立项，448个项目通过规划批复，275个项目确认实施主体。

罗宇分析，这些数字的背后意味着全市仅有61%的城市更新项目获得审批，三分之一的项目已经到了实施环节，仍有三分之二的项目处在艰难完成拆迁的工作中。具体到各区情况，宝安、龙岗的项目总量最多，这些地区是深圳城市更新最具活力地区;其次是龙华和南山，活力度较低的为光明、坪山、盐田、大鹏新区。

受粤港澳大湾区规划影响，2019年企业更重视深圳中西部区域城市更新投资机会。此外，市场价值高再加上政策利好，临深投资趋势加强，东莞也成为企业投资城市更新项目最为看好的城市。

城市更新10周年的得与失，深圳市城市规划设计研究院城市更新中心主任王嘉算了“一笔账”：“得到了资本的回报，失去了城市的记忆;得到了公平正义，失去了制度的精细化;得到了公共用地的补充和完善，失去了建成后市场的接受程度;得到了机会和产值，失去了城市设计的想象空间。”

利益分配总有不均，目标与实现手段之间总是存在偏差，城市更新的下一个十年，路在何方?

王嘉表示，城市更新还是要回到规划的本质，通过强化引导，通过规则的细化，实现高质量发展。

罗宇则判断，在城市更新的新周期，市场将面临分化的趋势，想要做旧改的房企要高度关注片区统筹，城市更新、土地整备“两手抓”;如果是工改工项目，可能要回归到做实业和产业层面上来。

在深圳市规划国土发展研究中心副总规划师李江看来，未来政府宏观调控、统筹主导作用将会更加凸显;“专业化”和“精细化”是城市更新项目运作的方向;齐头并进的二次开发模式将会进一步规范。

针对城市更新十年来出现的碎片化情况，深圳市规划国土发展研究中心副总规划师施源则提出了更为具体的建议。他表示，未来考虑采取片区统筹的方式进行旧改，把更新、整备、规划的手段结合起来，统一运用，在比较大的片区内进行空间的整合以及规划的实施，不失为一种方向。