8月5日，媒体一篇《木头龙旧改最后4户仍拒签 49名业主在10年等待中离世》的报道出炉，这一十年拖而未决的旧改片区，再一次被推到了舆论中心。

报道称，已签约业主呼吁政府部门尽快依法依规介入，推进项目顺利实施。旧改专家也表示，1300多户签约业主长期流离失所，已形成重大的社会问题，木头龙项目涉及众多公共利益，产生重大社会风险，政府部门介入迫在眉睫。

所幸，这一次各方并没有等太久。

8日，深圳罗湖区城市更新和土地整备局发布《罗湖区翠竹街道木头龙片区零星房屋征收提示》，指出木头龙片区零星房屋征收已确定为2019年度罗湖区零星急需项目，项目征收范围已确定。

木头龙旧改项目困局，有望得到化解。

但有受访人士指出，政府此次的介入更多只是一种临时手段，将来必须从立法上改变达到100%签约率才能旧改的局面。

为何改不动?

木头龙小区位于罗湖区华丽路与爱国路交界处，2010年被列入深圳城市更新单元第一批计划项目。

这一小区始建于1980-1982年间，拆迁房屋共61栋，共有1340户业主。

2015年，木头龙项目整体签约率便超过了90%，此后，这一数据“艰难爬坡”，到2017年，整体签约率超过98%。时至今日，签约率已达99.7%，但仍剩下4户未签约。

根据深圳《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，零散旧住宅区，权利主体的城市更新意愿应当达到100%;小地块城市更新单元拆除，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。

具体而言，只有当签约面积和签约人数均达到100%的情况下，旧改才能启动。

这一被称作“双百”签约率的规定，成为深圳旧改难推进的最大原因。

美联物业全国研究中心总监何倩茹向记者表示，经常出现的一个情况是，会有一些人漫天要价，拖慢了整个进程。

截至2018年，深圳市累计列入计划的城市更新项目共计746个，拆除规模合计约58平方公里，但实施率只有37%。

早在2017年，罗湖区政府就曾发函称：以旧住宅区改造为主(已批规划)的拆迁重建类城市更新项目中，未签约业主与市场主体积极协商拆迁谈判问题，尽快达成一致意见。对于久拖不决的，罗湖区政府将依法依规解决拆迁遗留问题。

而木头龙项目正是关注的焦点。但时至今日，木头龙项目又拖了约2年。

推动立法修改的契机

深圳旧城改造主要分为旧改和棚改两种方式。

棚改所面向的主要是老旧住宅区，而旧改(又称“城市更新”)的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。

根据深圳住建局2018年出台的《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，对于搬迁安置补偿和奖励标准，按照套内建筑面积1 ：1或不超过建筑面积1 ：1.2的比例，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积。

而旧改的补偿标准则由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定。

棚改以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住户专营机构为主，其他企业可参与的模式，并且启动并无100%签约率的规定。上述《关于加强棚户区改造工作的实施意见》提出，签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。

何倩茹告诉记者，相比而言，棚改的赔偿条件比旧改差一些，所以业主方能旧改的话一般就不希望棚改了。

旧改为何要达到100%的签约率?

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉记者，100%签约率能避免可能出现的强拆事件，但这也是一个有漏洞的制度设计，木头龙旧改陷入僵局就是一个典型。

2017年，深圳市城市更新协会召开“关于旧住宅区城市更新项目僵局处理机制研讨会”，会上有法律专家指出，少数业主合法权益应该受到保护，但多数业主权益和公共利益更不应该忽视，平等保护才是法制思维。

其他城市有何经验?在今年6月深圳的一场“老旧住宅小区更新困境与创新之路”委员议事厅中，有政协委员表示，香港的旧改经验是，政府对要拆迁的物业进行保密措施，以防有人为了赔偿去购入房屋，然后再拖着谈条件。一般是等拆迁方案公布后，马上进行征集拆迁的意愿，还有进行确权，当确权达到了95%以上，剩下的5%是必须要把物业卖给实施主导方，相当于有一个强制回收条例，因此能够有效避免确权难以及恶意炒作的问题。

一直以来，深圳各界都曾建议修改立法，降低签约率杠杆。宋丁说，希望木头龙事件成为推动深圳修改相关立法的一个契机。