深圳二手房市场真的“凉凉”了吗?多名业内人士表示，去年“三价合一”“7·31新政”对二手房市场影响较大，二手房成交情况并不乐观，降价的确是真实存在的，但也就降价5%~10%，大幅度降价抛售仅是个例。

近日，记者实地走访了福田、龙华、罗湖等多个片区，试图从中介、购房者、业主等多角度还原深圳二手房市场的真实现状。

中介都在推新盘

在龙华某中介门店，工作人员告诉记者：“来看二手房的客户很少，价格相比2018年整体下降10万~20万元。不过具体也得看业主，着急卖的业主就会降价，不着急卖的业主挂牌价就高。

”以万科金域华府一套房源为例，最新挂牌价是510万元，而年前的挂牌价是520万元。不过根据带看情况，业主500万元也是可以出手的。

谈及议价空间，上述中介表示：“目前挂出来的都是业主诚心卖的，挂牌价已经是很低了，议价空间不大，也就10万元左右。

”其实，房产中介态度的变化也体现出深圳二手房市场的低迷。在对待业主报价虚高的房源，房产中介门店根本就不对外展示。面对上门咨询二手房的客户，多名中介直言：“现在买二手房不划算，‘三价合一’后二手房税费太高;而新房选择挺多的，价格低，且没有啥税费和佣金。

”另外，一名从业多年的二手房中介人士也告诉记者：“现在二手房都没啥客户，我也不怎么代理二手房，主要推荐客户买新房和商铺。

”事实上，二手房价格向来被认为是深圳真实的房价水平。但因新房限价等因素，近期大量新房入市，很多楼盘直接启动三级联动，如今深圳大部分的房产中介都在推新盘。

业内人士称，限价的新盘对二手客户的分流十分明显，中介拿着开发商的预售备案价去跟业主议价，急卖的业主只能跟着下调价格，但是大部分的业主还是看好深圳楼市预期，不会降价。

至于降价的，一位资深房产中介向记者分析称，着急出手的业主大多有着自己的原因，或是换房、或是腾资金，也有投资客月供压力大想撤场。而对于看好深圳楼市预期的业主，他形容称：“给不到(业主)心里价位，谈都不用谈，面都不用见。

”不过对于购房者而言，如今市场上的确出现了一些笋盘。购房者孙女士正在考虑买个小户型的二手房，她告诉记者，“现在的新房都太偏远了，而有些二手房位置好，而且买了很快就能入住，但是税费的确有些高。笋盘可以淘一淘的，如果合适还是会买的。

”业内人士分析，目前二手房市场上买卖双方多持观望态度，买家想等更低价，卖家并不着急(个别用钱急售的除外)，如果淘到笋盘还是可以果断出手的。

看好“金三银四”

2018年，深圳多次出台政策遏制房地产市场投资。深圳中原研究报告显示，上半年二手市场有量价齐升趋势，但“三价合一”出台对二手市场打击较大;下半年“7·31新政”的出台，让市场真正走冷，步入量价齐跌的调整阶段。

中原数据显示，深圳1月二手住宅成交3881套，较前一月回升1.86%，二手成交依然低位徘徊;二手均价在“731新政”后连续六个月下滑，继续保持调整态势。1月全市二手住宅均价51092元/平方米，环比下滑0.9%。

分区域来看，深圳各区二手住宅成交均价也皆出现下滑。其中，盐田和龙华下滑幅度最大。盐田均价38667元/平方米，环比下滑1.7%;龙华均价48721元/平方米，环比下滑1.7%。而宝安和福田下滑幅度最小，宝安下滑0.2%，福田下滑0.4%。

从样本房源的涨跌区间上来看，上涨房源占比为40%，下跌房源占比60%，下跌房源占比增加。整体来看，价格变化幅度在-10%~-5%的房源占比达到37%，价格变化幅度在-5%~0%的房源占比达到23%，而价格上调0%~5%的比例也占到22%。

贝壳找房数据显示，2018年9月开始，降价房源比例持续增加，降价成为促成交的主要手段。但是1月末，降价房源的比例开始缩小，根据往年“金三银四”楼市旺季规律来看，3、4月市场成交会明显回升，业主对节后市场持乐观态度，因此部分业主会根据预期调整价格。

贝壳找房分析，近两个月，业主成交周期逐渐拉长，年末房源降价出售是主流，部分业主卖不到合适的价格不愿意降低预期。春节后市场逐渐回暖，部分业主看好“金三银四”，选择暂不入市。其实去年12月底至今年1月底议价空间大幅加大，买方市场下购房者牢牢掌握主动权，可以说是捡笋盘的绝佳时机;但随着传统旺季3、4月份临近，业主对市场的预期出现转变，涨价趋势明显，二手房议价空间缩小，购房者砍价难度增大，买方市场或将失去议价优势。

深圳中原分析师认为，预计在限售政策不放松的情况下，今年上半年二手成交量将继续低位徘徊，下半年将有机会呈现温和上涨趋势。