对于东角头片区来说，2018年的确是一具有特点的年份。

“日光”的东角头

早于今年5月，这一片区就因海上世界双玺花园三期500万元诚意金冻结而吸引了来自全国人们的目光。开盘当日，双玺167套面积段在204.65-425.28㎡的大户型，仅用约4个小时就全部售罄。

而开盘现场的希尔顿酒店海上世界厅，也被购房者的家属悉数占据。紧盯着外围销控表者有之，坐在大厅休息区等候者有之，站累了下蹲者有之，因而关于地产圈流传着“5000万元买一蹲”的事情，确实不是空穴来风。笔者查阅了双玺自身发布的价格表，最低价格约为1673万元，最高价格约为6559万元，这也与地产圈坊间的流传未有违和感，反而对其进行了佐证。

半余月后，位于蛇口新街和湾厦路交汇处的万科蛇口公馆也入市了，共计194套房源，均价85489元/㎡。据笔者亲历，该项目共有669位诚意登记客户。开盘日，购房顺序号排在前360位的购房者，仅用了3个小时不到的时间，就将所有房源选完，再度使得东角头的热度得到加持。

不难看出，东角头片区上半年入市的两个项目，其开盘日去化率均为100%。

将时间推至今年5月，笔者在半岛城邦的营销中心就获悉，其四期将于下半年入市。只是2018年剩余的时间已不到两个月了，这也意味着该项目大概率要在近50天内入市。在实际走访楼盘的过程中，笔者得知，隔着望海路与半岛城邦相望的枫叶望海公馆，倒是要在11月下旬入市。

定价成去化关键

双玺向东两公里，便是东角头又一豪宅聚落，这里有着热度居高不下的半岛城邦四期，还有较为低调的枫叶望海公馆。后者背靠蛇口山，总的建筑面积约为8.85万㎡，由3栋高层住宅和3栋低层商业办公组成。具体到住宅，A栋为回迁房，共44层。B栋是即将要入市的产品，有40层，分为两个单元，梯户比均为2梯4户。据现场透露，B栋的房源数有200余套。从其入市套数来看，承袭了双玺和万科蛇口公馆的小体量之风。

B栋面积段约为72-113㎡，其户型为72㎡1房、88-92㎡2房和100-113㎡3房。而半岛城邦四期住宅的面积段在88-135㎡，分为88㎡1房、120㎡2房和135㎡3房。无疑，在面积段上两者构成了明显地竞争关系。对于不愿意用88㎡来做1房的购房者来说，枫叶望海公馆1-2房的户型确实是一个不坏的选择。因为，前者的实用率明显要高于后者。

据上述销售介绍，项目的C栋共有42层，100余套房源，户型主要为130㎡3房。她进一步向笔者透露道，C栋可能要到明年11月入市，转为现售。

在买卖市场中，买方最为关注的始终是价格。在笔者反复的追问下，该销售才回复道，本次项目将以毛坯的方式入市，均价可能在9万元/㎡左右。上半年入市的双玺和万科蛇口公馆，其均价分别为121262元/㎡和85489元/㎡。正如市场人士所说，前者是招商蛇口30余年来打造的最为顶级的豪宅项目，枫叶望海公馆的均价低于前者，一点也不足为奇。

但，如果其均价高于万科蛇口公馆，还是值得拿出来说道一番的。毕竟从交通通达度来说，万科蛇口公馆明显是要好于枫叶望海公馆。

目前，项目周边在卖的二手房——半岛城邦花园三期、南海玫瑰花园三期和海上世界双玺花园，其在链家网10月的出售均价分别为127652元/㎡、104437元/㎡和130887元/㎡。若将新入市的双玺三期对标其前期产品，万科蛇口公馆对标南海玫瑰园三期，在均价上前者明显低于后者，经计算后，相当于打了一个九二折和八二折。这还只是相较于市场下行期所打的折扣，若是上行期，其折扣力度就要大为增加，同时这也是上述两个项目招抢购的最为重要的原因。当然，项目自身的品质也在其中发挥着不可忽视的作用。

也就是说，就算枫叶望海公馆卖到了9万元/㎡，若将其与南海玫瑰园三期进行对标的话，还是相当于打了一个八六折。加之，其将要入市的户型都是实打实的刚需，只是现在的市场处于下行期，不能说对其去化没有影响。

但，这种影响到底有多大呢?

正如深圳资深地产媒体人朱罗纪所言，在大城市的房地产，其本质是一个金融属性的产品，它的特征之一就是对未来的定价。现在的市场预期非常悲观，一定时期内，购房者们会选择不入市，持币观望。但像深圳这样的大城市，开发商适度的下调价格，购房者们就会开始埋单。

枫叶望海公馆能否延续上半年双玺和万科蛇口公馆开盘即售罄的现象，定价是关键。

沿望海路而建

相较万科蛇口公馆，枫叶望海公馆距离东角头距离稍远。从东角头地铁站B出口出来，沿着蛇口新街向东步行至金世纪路，由此路一直往南走到望海路，抬眼向东看，枫叶望海公馆和半岛城邦就坐落在眼前了。高德地图显示的距离为900余m，耗时约10分钟。

项目建于蛇口山脚下，政府已规划将其打造成为一座约23万㎡的市政公园。与半岛城邦一样，枫叶望海公馆也坐拥着滨海长廊的海景资源。公开资料显示，这条长廊长约15公里，连通福田红树林、深圳湾、后海湾、太子湾等深圳市区内的所有滨海区域。

商业资源方面，可就近共享半岛城邦体量为8万㎡的商业。项目的学区被划分蛇口学校，是一九年一贯制学校，距离项目步行约为13分钟。此外，项目的西南面还有南山外国语学校滨海分校。

枫叶望海公馆2-6楼均为停车场，7楼为花园，8楼开始为住宅。据现场销售介绍，项目共建有600个车位，而项目的总房源数为550户。经计算后的车位配比为1:1.09，可满足每户至少拥有一个车位的需求。

由于建有1栋高层回迁房，整个项目的容积率为5.06，这样的数值确实有点高。需注意的是，整个项目都是沿着望海路而建，虽然不是主干道，但对于这一片区来说，往来的车辆还是较为频繁，夜间的噪音或多或少都不可避免。