文：羅夏

週末看電視突然看到深圳房價的大新聞，在嚴厲的調控下，深圳新房均價連跌了14個月，11月的均價同比下降了10元/平米，一套100平的房子能省1000塊，嚇死寶寶了!

實際上，在限價等原因下，一手新房房價已經失真，從鏈家的資料看，二手房價自去年國慶調控基本保持平穩，而且還微微有些上升，調控手段奇招百出最後也只是壓制了短期的漲幅，壓得了一時壓不了一世。

深圳現在的房價，借用任志強的話說：“他們老說房價高，我覺得還早著呢。”

▌一、誰被低估了?

價格嘛，貴不貴就是比出來，就跟股票估值一樣，找一個相似的標杆比一比就知道了，深圳對面的香港就是一個最好的參照物了。

中原地產的房價指數，除了在香港在1998年金融風暴時下跌，頹勢持續到2003年非典，之後就一直在拉升，現在香港的均價差不多是12萬元人民幣每平米，深圳是5.4萬左右，香港是深圳的2.2倍。

一河兩地，兩個價格看似也合理，但是，隨著廣深港高鐵的開通，這個合理性基石已經是風雨飄搖了。

廣深港高鐵香港段計畫於2018年三季度正式通車，11月18日香港與廣東簽署了《內地與香港特別行政區關於在廣深港高鐵西九龍站設立口岸實施“一地兩檢”的合作安排》，也就是說西九龍站將參照深圳灣口岸現行模式，實施“一地兩檢”安排，即離港及抵港旅客可在同一樓層內完成出入境、清關和檢驗檢疫手續。

全線建成後，從西九龍至福田僅14分鐘。14分鐘的車程，價格卻天壤之別，這合理嗎?

鏈家二手房的成交資料顯示福田區均價僅6.4萬，週末去福田看房，位置、戶型都很不錯的房子，價格是10萬出頭。高鐵西九龍站在香港的九龍地鐵站和柯士甸地鐵站之間，中原香港的二手樓資料看，每平米要25萬-35萬人民幣。

打個比方，有投資港股就深有體會，2014年滬深港三地證券市場開啟了互聯互通，打通了資金流動的橋樑，港股低估值生態發生質變，造就了今年香港牛市。廣深港高鐵也打通了廣深港人口流動的任督二脈，未來兩地的房價差也很可能會發生質變。

那麼是深圳低估了，還是香港高估了?我想是深圳低估了。

導致香港樓市不斷熱炒的核心因素是供給短缺，在八萬五計畫失敗後，土地供應壓縮至冰點，物以稀為貴，在如此嚴峻的供給下，價格如何不高呢?香港房價反映了正常的供需水準，所以問題是不大的。

而深圳比之香港供應更加緊張，因為深圳是真沒地。

就轄區面積而言，深圳全市國土面積為1993平方千米，是1.8個香港，卻是一線城市裡最小的，北京面積相當於8個深圳，上海相當於3個深圳，鄰居廣州也相當於4個深圳，直轄市重慶相當於40個深圳，差距更大。

1979年春天鄧公在中國南海邊陲之地畫下一個小圈時，應該也不會想到三十載時間深圳能發展如此快。衛星圖上看到深圳的開發建設土地占比已經很高了，深圳建成區面積為900平方千米，建設用地面積占全部國土面積的45%，高於香港(24%)和其他一線城市(廣州18%，北京22%，上海37%)。

根據深圳市的規劃，到2020年，深圳建設用地上限是976平方公里，截至2015年已使用940平方公里。這意味著，2016 年起，深圳只有30 平方公里的新增建設用地指標，平均每年僅6平方公里新增建設用地配額，還得分大部分給商服、商業等，分到住宅頭上少的可憐。

直接看近幾年深圳土地供應就可以一目了然，以深圳商品房住宅市場為例，深圳新增住宅土地近幾年保持在很低的水準，縱向看也是所有一線城市中最低。

有限的供給最後呈現的結果就是，在過去房地產快速發展的15年裡，全部的商品住宅銷售分到每個人頭上的人均面積要遠低於其他一線城市。即使考慮到保障房等，採用竣工總面積計算的人均面積也是很低的。

土地是用一塊就少一塊，土地的不可再生及有限性決定了未來深圳土地供給也難有大作為。可選項很少，不外乎在存量中做文章，比如城市更新，但是現如今城市更新的週期在不斷拉長，成本也越來越高，遠水難解近渴。又或者學習香港填海，填海用地成本更高，又有多少能用於住宅，註定也是杯水車薪。

所以，是深圳被低估了。

▌二、國運擔當

而且，更重要，也是鐵一般的事實：深圳在蒸蒸日上，香港卻日漸暗淡。

回歸那年，上海的GDP只有香港的23%，深圳GDP相對於香港幾乎可以忽略不計，但12年後上海GDP就一舉超越香港，並將這個差距越拉越大，而深圳也迎頭趕上，現在GDP已與香港相差無幾，並且以更高速度在增長，根據最新修訂的統計口徑，深圳GDP已破2萬億。估計用不了兩年，GDP超越香港，幾乎毫無懸念：

香港的崛起之源也是深圳超越之因。

在上世紀60年代，美日等國人口增長下降，勞動力成本上升，開始發展鋼鐵、化工等資本密集型產業，轉移勞動密集型產業。

到了70年代，爆發石油危機，能源、礦產資源價格上漲，美日等開始發展技術密集型產業，轉移資本密集型產業。

在上世紀的國際產業轉移浪潮中，香港政府與香港人抓住了歷史的契機，成功地一躍成為一個富裕的發達經濟體。

在新世紀，科技革命、資訊技術逐漸成為經濟發展的新動力。但這次，香港卻掉鏈子了，而深圳則後來者居上，抓住了歷史性的互聯網科技的發展機遇。

憑藉不斷創新，打造了眾多世界知名的高科技公司和創業公司，上市公司的市值已經超過上海。騰訊、華為已經是深圳的老名片了，現在還有源源不斷的如華大基因、大疆無人機這種新的城市名片陸續冒出來。

一個城市的命運除了靠自身的奮鬥，還要看歷史的進程，而其命運是與產業緊緊綁在一起的。幸運如深圳，選擇的是高新產業，代表了未來，也是未來國運興衰關鍵。高新產業正處在風口，也吸引了人才不斷的流入，高技術人才催化技術進步，政府能收取更多的稅收，給予高新產業更多的支持，形成良性迴圈。

不幸如東北，在重工業蓬勃發展時沒有及時轉型，錯過新時代的紅利，人才不斷流出，即使有資源有心也無人可用，形成的是惡性循環。最後，就是差距越來越大。

城市也有核心資產和非核心資產之分，無疑，深圳代表了中國國運，是城市中絕對的核心資產。

▌三、源源不斷人口流入

佔據了產業優勢，就佔領了未來。

水往低處流，人往高處走，必然就會吸引人源源不斷往核心城市聚集，尤其是代表了未來的深圳，人口多了對房子的需求自然就上升(不論是自住還是投資等需求)。

一線城市中北京、上海因為本身城市規劃原因，開始主動限制人口流入，落戶門檻一年比一年高，比移民美利堅還難，甚至主動把人往外趕。理由是，居住地存消防隱患等，事實也是如此，但是，為什麼這些人寧願住著不安全、惡劣的房子也要留在北京?因為回到三四線，甚至五險之外的老家，就沒有收入了。

所以，城市不斷擴大，再外溢形成城市群是必然的趨勢。

而廣州和深圳的常住人口還保持不斷增長，像深圳每年增加淨流入50多萬人，不過深圳2016年新房成交只有4萬套，按套均3人計算也只能解決12萬人需求。

其中，區域人口增長分為自然增長(出生率減死亡率)和流動增長(遷入減遷出)，用流動增長更能說明人口流動。從下圖可以看到，三大經濟圈中北京和上海都較為弱勢，數珠三角人口遷入最為活躍，而深圳是淨遷入最多的城市。

深圳還是一線城市中人才引進力度最大的一線城市，本科畢業生就能申請落戶，而且除了深圳市有一次性的住房補貼，各區還有額外的住房補貼，在搶人大戰中無疑占得先機，深圳人口淨流入的基調大概率是會保持的。

除了看人口流入規模，人口結構是更重要的一個指標。

深圳2015年人口普查資料顯示，65歲及以上人口為38.37萬人，占3.37%，而在2010年全國人口普查資料顯示65歲人口占比就達到8.87%。

小學生數量變化也可以管中窺豹。我國實行9年義務教育，小學入學率是100%，小學生數量是數人頭得出的，資料更靠譜，而且城市化加快，民眾生育意願降低，如果一個城市的小學生數量增長加快，更能證明年輕人口流入並選擇結婚生子，落地生根。深圳2010年以來小學生數量保持平穩向上，說明婚育年齡的人口比重在增加。

而與全國的人口自然增長率一對比深圳人口的品質更一目了然，2003年以來人口自然增長率基本保持上揚，而且與全國的平均水準差距越拉越大，也說明了人口年齡結構比較年輕，內生性更好。

看到這裡就知道深圳的供需是極度失衡的，採用限價限貸等方法只是“堵”，而不是“疏”，而深圳無地可用，要疏也很難，要摁住深圳的房價比大禹治水還難。現在的調控手段把資金流一刀切斷，就像在一條大河裡築起大壩，但是改變不了水的流向，蓄起來的水一放，該往哪裡流還是得往哪裡流，資金亦如是。

曼哈頓貴，是因為曼哈頓不止是紐約人的曼哈頓，也不止是美國人的曼哈頓，是世界的曼哈頓，而北上廣深，是全國13.6億人的北上廣深，全國高淨值人都是深圳房子潛在的需求者。

所以，不管買不買得起，說句公道話：深圳的房價真不貴。

▌尾聲：

自1998年房改以來，房價基本3年一個週期，上一輪調控是2013年到2015年，而這一輪暴漲是從深圳開始的，2015年上半年就啟動了，2016年率先見頂橫盤，掐指一算2018年下半年差不多就是調控結束之時。

擁有騰訊、華為、華大基因的深圳與中國國運緊緊相連，賭深圳就是賭國運，有信心者，應該想方設法押注深圳，不論是買房、還是就業，或者其他任何方式，不然結局就是生無可戀，死無可葬。

如是買房，記住房地產投資的核心定律：中心，即“中心城市的城市中心”。

根據深圳的十三五規劃，未來城市呈三軸兩帶發展，其中兩大絕對主力中心是“福田-羅湖中心”、“前海中心”。除了廣深港高鐵途徑的福田中心，前海中心也是核心，而且從規劃圖看，納入了寶安中心和蛇口，幾乎涵蓋了整個南山區和寶安中心區，前海將成為深圳最大的中心區。

不過南山和福田區這兩年又有多少新房呢?諸君請自行看數字吧。