从去年“10.4”新政以来，深圳的新房一路下跌，截止到本月，深圳的新房从去年的55000多，跌到现在的54000多，每平米下跌了一千多元，但价格的下跌也使成交量陷入低谷，新房月均成交在两千多套，现在备案非常严格，一些深圳新房出现了打折或特价楼盘，比如这个月龙岗有一个新盘的备案价相比前面一期直接降了八千多元一平米，龙华有新房直接让利50万元一套，与此同时一些二手房的报价也有了一定程度的降低，时不时我们可以看到中介朋友圈大降几十万的笋盘刷屏。

也有网友说今年房价虽然松动了，但从今年4月份各大银行首套房贷利率还是9折，6月份变成65折，9月份直接上浮10%，到10月底的时候，最高房贷利率甚至已经上浮20%，我们给大家算了一笔账，如果是80平两房，首付节约了3万多，但还贷却多了79.72万，就是房价跌了一年，买房你却多掏77万。

再细算一下，贷款30年，贷300万的话，利息可能增加了近百万元，很多网友说虽然房贷政策打击了炒房客，但对于刚需置业来说是无辜躺枪，买房的压力越来越大。我们想在这一期节目探讨一下现在买房是更容易还是更难，银行利率一路高企的情况下刚需要不要再等一等，成为记者友特别关注的话题。对此，记者邀请美联物业全国研究中心总监何倩茹作客深圳交通广播FM106.2《快乐家居》，为购房者答疑解惑。

2017深圳楼市总体稳定

二手房降价幅度相当较小甚至可以忽略

对于今年深圳的房价是否真正出现降价的情况，何倩茹认为从全市成交情况来看，一手房方面均价是在下降的，但实际各个区的情况有所不同，尤其是宝安、龙岗相对远一点的区域，比如光明、坪山，房价真的会出现松动，但关内新盘价格还是相当稳健，我们既要看均价，也要看每个楼盘或者每个区域的实际价格走势。

二手房方面，2017年以来，二手房价相当稳定，我们监测到的数据是小幅度上下波动，这个月可能涨1、2个点，下个月又降回去，重要的因素还是目前的成交量实在是有点低迷，业主报价不是特别稳定，导致二手房价有一些波动。回顾一下，2017年深圳整体楼价还是稳定为主，降价幅度相当小，从我们的角度来看，可以忽略不计。

个别新盘大幅降价情况存在

往年也有时间点敏感才被高度关注

有的楼盘降了八千块一平米，有的直降多少万，在新房市场存在这样的情况会比较多，何倩茹如是说。她分析道如果整体开盘比上一期有比较大的价格下降的话，一般项目都会分几期，不同期数的景观、位置是不一样的，也可能跟户型有关，所以得具体情况具体分析，一些尾盘发展商降价也是比较大的。主要是到年底了，开发商有回款压力，直接降几十万的动作不是今年独有的，每年都有，只是目前这个时间点比较敏感，大家把这个事情放大来看。

因需购买避开热门高价片区

根据自身能力选购合适价位的学位房

对于南山等片区的一些学位房，变成次新房后比新房涨得还快的情况，她则认为除了我们看到今年有些片区的价格没有降价，反而上涨，比如一些豪宅区，香蜜湖、后海、前海这些区域的价格是有上涨的，而还有一个房子大家都很关注，就是学位房，学位房价特别坚挺，而且今年出现相对来说幅度比较大的增长，因为是大家都喜欢的产品，无论市场情况怎么变化，它们的价格还是呈现比较独特的往上走的态势。所以要看你自己的需求是什么样的，并不是所有人都应该去买价格上涨的房子，如果没有这个需求，你可以选择价格比较平稳的房子入手，何倩茹如是说。

何倩茹还认为，就像很多家长都是盯着排在前十的名校学位房，那么大家都在向往这个东西，它的数量又是有限的，奇货可居，价格不可能下滑。同时今年学位房相对去年增幅甚至可观。

问题一：年底观望情绪是不是比较浓？适合买房吗？

对于年底开发商会有一些让利，二手房急钱用的业主也会选择降价，但房贷方面，今年年初还有9折、95折，之后连基本利率都没有了，直接上浮10%甚至20%，20%的购房者甚至贷不了款的情况，何倩茹则提到，我们一直在监测客户观望情绪，2017年观望情绪第一个下降的时间点是在春节以后，春节以后出现了一小波成交上涨的态势，后来又被国家级会议给打断了，大家觉得可以看看情况再下手，第三季度也有小幅上涨，可惜也是被首套房优惠利率打断了。

目前为止，深圳四大行首套房还是以基准利率上浮10%来执行的，20%只是少数银行，上浮10%的情况比较多，这是影响2017年楼市走向相当重要的因素，我们会把它记录为今年的重要因素之一。第三季度、第四季度放款时间相当长，也导致一些买家、业主短期赎楼利息上涨，这对楼市也有比较大的影响。

问题二：以后贷款需要先提供网签合同，就是不能用阴阳合同？

早在10月底央行和银监会、房地产监管部门联合发了一个批文，这个事情主要还是要杜绝阴阳合同的使用，是规范市场的方式方法，但每次出台新的监管措施都会对市场带来一些影响，目前对市场最大的影响是你想多贷点钱的话，按实际成交价做贷款，在国土局过户的时候也得把实际成交价写上去，不能再按照评估价过户，这样的话就要多出点税费。还有一个方法是按评估价过户，但贷款少了，相对来说首付就高了，这是两个方法。

但从长远来看，这个方法是规范市场的有效措施，但短期阵痛也是难免的。何倩茹入是说。

问题三：这一政策的出台对哪一部分人影响最大？

个人觉得对刚需的影响比较大，他们毕竟手中的钱是有限的，他们的选择方案应该还是会偏向于多给税费，就是多贷点钱出来，如果你想让他多筹首付，现在首付动辄一百多万，其实挺困难的，我觉得应该更多客户还是选择把税费多交一点，从银行多贷点款出来。

问题四：对于目前政府大力提倡租房的情况下，长租模式会对楼市以怎样的方式产生影响？

何倩茹认为，长租公寓最早可以追溯到2015年，在深圳有比较大的动作，现在长租公寓存在一点弊端，就是租金价格优势并不十分明显，即使最近有银行介入到长租公寓服务领域，价格上有优惠，但并不足以打动部分租客，起码对于工作变动比较频繁的群体，或者喜欢搬来搬去的客户群体，长租对他们的吸引力有限。

目前长租公寓的租金水平跟一般商品房差不多，优势比较小，长租公寓对于房地产市场的长远发展更多的是给到比较稳定的预期，对于有家庭的客户或者愿意稳定租房的客户来讲肯定是好事，因为它可以在短时间内缓解我们买房的冲动，房价的飙涨在后面的几十年应该不太可能看得见，这也是政府推行这个政策的主要原因，不希望房价过快增长。

问题五：说到长租公寓，我看到有的是几十年的租法，长租公寓有一两年的租法吗？

何倩茹认为，长租公寓租期有三年的，我们国家租赁条例规定租约最长不超过20年，建行好像最长是10年，3-10年就算是长租年限。